开发商揭秘房价成本:挣不过政府!命悬地产的

 新闻资讯     |      2020-08-04 15:15

新冠疫情爆发后,大型企业租户开始寻求市中心以外的其他选择。受需求驱动,大型写字楼开发商也开始将目光转向了郊区市场。例如,Stockland收购了医疗保健巨头强生公司(Johnson&Johnson Medical)位于悉尼北郊麦格理公园(Macquarie Park)的办公楼,目的是开发一个新的办公园区。自新冠危机爆发以来,该是在郊区成交的最大写字楼交易之一,同时也提示,伴随员工回避回CBD办公,郊区写字楼市场引发的投资兴趣越来越大。Stockland商业地产首席执行官路易斯·梅森(Louise Mason)表示,麦格理公园写字楼市场增长快速并极富弹性,这笔交易“显著增加”了公司在这一市场的业务存在。她说:“这笔交易符合我们扩大工作场所和物流投资组合的战略。以我们44亿澳元的待开发项目为基础,这些机会(尤其是悉尼和墨尔本)可以提高集团长期收入和估值弹性。”

墨尔本基金管理公司Newmark Capital斥资1.21亿澳元收购了百货折扣商David Jones位于Bourke街的旗舰店。租赁到期后,Newmark的计划是对大楼进行翻新,然后租给国际一线零售品牌。届时,David Jones将在整合完毕后,搬迁至对面的Bourke街310号。David Jones旗舰店位于Bourke街 299号,高六层。去年11月,David Jones母公司、南非零售巨头Woolworths Holdings宣布出售该旗舰店。相比当时1.5亿澳元的预期售价,本次出售折价20%。Newmark联合创始人西蒙·莫里斯(Simon Morris)表示,尽管当地因为第二波疫情感染高峰而再次陷入封锁,但是,他对墨尔本黄金零售地段的长期盈利前景充满信心。Morris 和联合创始人Chris Langford管理着总价值超过10亿澳元的房地产投资,其中许多是零售资产,包括Jam Factory重建项目和位于南亚拉教堂街的Como Centre。

澳大利亚城市发展研究所(UDIA)的最新报告指出,新房建设中最挣钱的并不是开发商,而是政府。这份标题为“住房建设隐性成本”的报告指出,新房买家1/3的费用通过税费形式交给了政府,建房用地的这一比例为19-34%。相比之下,海外买家支付的更多。因此,开发商的利润实际上低于政府。为了刺激房屋交易、解决住房负担能力问题,UDIA维州分会指出,改革税制是未来实现增长的必经之路,包括暂停新增税费等。在昆州,有关地税和房产税改革的呼声也越来越大。该州于去年年底推出了一项新税但是迫于压力又进行了撤回。过去一个月,新州也在提议税收改革,以改善住房市场的流动性,并稳定州预算。UDIA维州分会首席执行官丹尼·亨特(Danni Hunter)表示,维州的住房成本现在很高,导致住房可负担性下降,因此需要实施有针对性的税制改革。

澳大利亚地产服务商Ray White提供的数据显示,受新冠导致行情不好影响,不少商业地产业主开始撤回原本打算出售的物业。今年前6个月,规模相对较小的商业地产交易总额降幅超过1/3。规模相对较小指的是成交额不超过5000万澳币的商业地产。截至今年6月底的半年内,Ray White 商业地产部门报告称,不超过5000万澳元的商业地产成交量为4582笔,成交总额为101.8亿澳元,下降了37%。就地域而言,东部海岸城市占比超过80%。新州排名第一,维州和昆州紧随其后。就资产类别而言,工业地产最受青睐,占成交量的35%。写字楼占成交总量的四分之一。在主要资产类别中,零售地产遭遇打击最为严重,成交量占比仅为1/5。由于居家办公人数的增加,写字楼市场表现低迷,但此类资产的需求依然存在。在零售地产中,机构投资者、私人投资者以及财团对邻里购物中心(有大超市入驻)的需求最为强劲。

澳大利亚资产评估公司m3property进行的一项调研显示,受益于租户稳定、国内出行增加,在疫情后的复苏阶段,加油站的表现将优于所有其它资产类别。据其预计,伴随收益率的收紧,加油站价值保持稳定,好于其他形式的商业地产。此外,医疗物业、工业资产、自助仓储设施和住宅细分市场也将完整渡过危机,其价值相对完好。m3property对43位顶级估值师的调查显示,面临高空置率的资产类别(例如酒店和购物中心)估值可能下跌高达25%,并且复苏的时间也最长。m3property全国研究负责人Jennifer Williams说:“虽然各个行业地理位置优越的优质资产可能会表现更好,但是次级资产、以及空置率高、平均加权租期短、地理位置差或需要大量资本支出的资产会进一步下跌。”

据《悉尼先驱晨报》报道,新州政府将在未来20年内削减全新“建房出租”住房项目的土地税。该项目首要任务就是给租户提供更长期的租约。据悉,新南威尔士州将向投资于“建房出租”计划的开发商提供50%的土地税优惠,该计划旨在提供质量更好的租赁物业和长期租赁协议。财政部长多米尼克·佩罗特特(Dominic Perrottet)表示,该计划将为租房者提供更多的住房选择,更大的确定性,提振建筑业,并在新冠肺炎复苏期间支持就业。佩罗特特表示:“建房出租模式在海外很受欢迎,但在澳大利亚仍处于起步阶段,我们希望消除障碍,让这一细分市场增长。”佩罗特特表示,建租出租开发项目将吸引年轻人和家庭,这部分人还没有准备好买房,但希望避免经常在出租物业之间搬家。佩罗特特表示:“这将进一步增强信心,提振房屋建筑业,为投资者和开发项目的建筑商创造更多选择,最终为租户提供更多住房选择和保障。”开发商要想获得享受50%土地税优惠的资格,大都市地区建租开发项目必须至少有50个单元房,偏远地区的门槛也会有所不同。且开发项目必须在7月1日或之后开工,这些项目需要提供专门建造的租赁单元房,并在统一的单一所有权下管理,并提供更长租期的选择。佩罗特特表示,减税措施将确保开发项目与可比的建售开发项目缴纳类似的州税总额,从而鼓励建租开发项目。在2040年之前,还将为建租开发商提供外国投资者附加费的豁免,并将包括诚信措施,以确保折扣不被用于避税。土地税削减立法于周三提交新南威尔士州议会。政府还展示了一项新的规划政策,其中包括为全州范围内的建租项目提出的开发标准。它将包括关于背景和特征、可持续性和舒适性的设计指南。住房多样性州环境规划政策将公示至9月9日。未来几周,建租项目的完整资格标准将在该行业的指导方针中列出。