2019海南房地产政策盘点:断腕下求突破

 新闻资讯     |      2020-01-04 16:55

2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年,房地产市场运行稳中有降,经济对房地产的依赖逐步降低。另一方面,海南土地市场热过楼市,第四季度开闸放量,但用地类型已从住宅用地为主变成以产业用地、商务办公用地为主。今年下半年以来,海南省接连出台户籍和人才政策,海口市也打开住房价格天花板,房企年底促销以价换量,释放部分刚性需求。今天我们来大致回顾一下2019年海南房地产经历过的政策“大事件”。

海口此次放宽人才落户政策从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生;从年龄上,全日制本科以上学历或是中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁,全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁。

1月7日,根据海南省住房公积金管理局印发的《关于明确建造、翻建、大修自住住房提取额度的通知》规定通知如下:一、建造、翻建自住住房的,提取额度的上限为每平方米1800元;二、大修自住住房的,提取额度的上限为每平方米900元。

1月8日海口三亚主城区新建居住建筑不超80米,儋州琼海不超60米海南印发实施《关于进一步加强和规范新建居住建筑高度管控工作的指导意见》。明确新建居住建筑高度管控的有关要求:海口市主城区(包括长流组团、江东组团、中心组团开发边界范围)、三亚市主城区(包括海棠湾片区、中心城区、红塘湾片区、崖州湾科技城开发边界范围),执行居住建筑高度不超过80米的管控要求。儋州市主城区(包括那大镇区、白马井滨海新城开发边界范围)、琼海市主城区(即嘉积镇区开发边界范围)执行居住建筑高度不超过60米的管控要求。1月9日海口暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅海口发布《海口市人民政府关于严格落实琼办发(2018)29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》。通知重点:1、暂停公司、社会组织(企事业单位、个体户)在海口购买住宅;2、4.22后落户者,最多只能买1套房;3、商办类产品不得以住宅形式变相销售,提高设计规范标准;4、后续商办物业,购房人购买办公用房时,单项目购买面积不得低于150平米;5、备案价不得擅自上调。1月10日海南正式实行商品住宅销售价格备案管理严格落实销售明码标价海南省发改委官网发布通知,要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作,严格落实商品房销售明码标价规定,指导督促房地产企业实行备案价格公示制度,研发“海南省价格调控监管综合服务信息系统-房地产备案子系统”,建立覆盖全省18个市县133家商品住宅楼盘销售价格监测分析网络,防止房价大起大落,全省房地产市场价格总体保持平稳。1月17日海口:集体用地建租赁住房出租年限不得超10年根据《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》指出海口首期试点将选公共设施配套齐全区域;套型以90平方米以下为主;租金水平与市场接轨,集体租赁住房的出租年限不得超过10年,一次收取租金一般不超过1年,出租合同到期后原承租人可优先续租;防止变相开发商品住宅,须在经依法批准的集体建设用地上进行建设,并以存量建设用地为主,不得占用耕地。集体租赁住房项目在结合住房供需状况基础上,优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房。1月21日三亚农村宅基地每户仅限一处,用地不得超175平方米根据《三亚市农村宅基地管理办法》确定农村村民一户只能拥有一处宅基地,每户用地面积不得超过175平方米,建筑面积不得超过367平方米,农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定。1月31日三亚:严查“先登记支付房款、后补交社保或个税”行为!三亚市发布《关于进一步加大房地产领域违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》,指出,如发现房地产开发企业采取“先登记支付房款、后补交社保或个税”方式销售的,将予以严肃查处,并列入我市诚信体系“黑名单”。具体的处理方式为一是对购房人,5年内不得在我市购房;二是对开发企业,已批准预售房源网签量未达到70%的,不再核发新的预售许可证;三是对中介机构,取消房地产中介机构备案证,相关人员禁止在我市从事房产中介业务。海南省取消申请保障房经适房等部分证明事项材料省政府日前出台《海南省人民政府关于取消部分规章和规范性文件设定的证明事项材料的决定》(以下简称《决定》),其中,申请保障房、经适房、限价房、公租房不用再提交“收入证明”等材料。2月15日海南提出落实严防炒房、坚决查处违法违规行为等十项举措

省委书记刘赐贵主持召开会议,专题研究推动我省房地产业健康发展。会议提出了严格按计划报批报建,坚决打击违法建筑,推动保障性住房、棚户区改造、人才房与存量住房结合,落实人才购房优惠政策,落实严防炒房具体措施,坚决查处房地产开发中的违法违规行为,分类妥善处理房地产纠纷,鼓励存量商品住宅用地转型发展等10项举措。

《通知》强调,严格落实商品房网签备案管理有关规定,在商品房买卖合同签订之日起30日内进行网签备案,严禁滞后网签。自印发之日(2019年3月20日)起施行,有效期三年。

海南发布《关于进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知》(以下简称“通知”),进一步维护住房公积金缴存职工合法权益。通知明确表示,房企不得变相拒绝公积金贷款,购房人使用住房公积金个人住房贷款购房,应享有与一次性付款或者商业贷款等其他付款方式选择房源的同等权利。

据海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上获悉,今年海南继续严格执行全域限购政策,严格落实调控任务,保持调控政策的连续性、稳定性,坚决遏制房价上涨。房价总原则上均价不能上涨,但要避免采取“天花板”一刀切的方式,按区域和项目科学合理定价。2018年重罚116家开发企业和中介,未来将重点打击骗购住房等行为。

海南出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》,鼓励海南省存量商品住宅用地转型利用和处置盘活,妥善解决招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题,保持房地产市场平稳健康发展。

2019年,三亚市计划供应国有建设用地共56宗、365.87公顷。其中,以划拨方式供应19宗、101.83公顷,占供地计划总面积的27.83%;以招拍挂方式出让37宗、264.04公顷,占供地计划总面积的72.17%。上述计划供地中,住宅用地70.73公顷(经适房项目用地54.93公顷,公共租赁住房0.48公顷,限价商品房1.52公顷,普通商品房项目用地13.80公顷),占建设用地供应总量的19.33%(普通商品房项目用地占建设用地供应计划总量的3.77%)。

据海南省自然资源和规划厅获悉,全省国土空间规划的编制工作中,要优化配置各类自然资源要素,将建设用地资源将向重点市县、重点产业园区倾斜。

国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出继续加大户籍制度改革力度,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。根据《重点任务》,此次公布的户籍政策具体涉及三类城市:城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

《中共海南省委关于高标准高质量建设全岛自由贸易试验区为建设中国特色自由贸易港打下坚实基础的意见》通过,意见提出高水平建设国际旅游消费中心,创建国家全域旅游示范区,打造国家体育旅游示范区,用好用足离岛免税购物政策。建立和完善调控长效机制,促进房地产市场转型和平稳健康发展。

我省2019年棚户区改造计划为:棚户区住房改造开工8461套,涉及我省除东方、保亭和三沙外其他16个市县。其中城镇棚户区7123套,国有垦区危房1338套;棚户区住房改造基本建成1409套。

海南印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》,多渠道支持住房租赁经营,同时为防范以租代售行为,规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。进一步支持和规范租赁住房土地供给和建设管理工作,盘活闲置社会房源,提高资源使用效率。

通过乡村民宿为抓手振兴乡村发展,丰富海南旅游住宿产品体系和活化利用传统民居,传承和发展海南文化。《规划》预测,2030年末海南乡村旅游人口将达到5000万人次,需要短租型乡村民宿数量约6500家,提供旅游床位数11.7万张。

围绕全省“三区一中心”战略定位和三亚市中心城区的保护与建设发展,研究加快推进自贸区自贸港建设的主要战略举措,以“五位一体”全面布局为引领,统筹生态环境保护、公共服务设施、市政公用设施以及经济社会的发展,全面提升中心城区的服务水平和辐射带动能力。

海口第四批集中开工的项目共10个,总投资55.4亿元,涉及高新技术、医疗教育、基础设施改造建设等领域。中国科学院海南种子创新研究院科研楼(一期)等总投资近90亿元的15个项目在三亚破土动工。

海口市2019年国有建设用地供应总量的计划指标为1036.12公顷(约15541亩),其中普通商品房用地110.18公顷(约1652亩),占比超一成。

对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范。《办法》提出,乡村民宿选址应当符合所在市、县、自治县的总体规划要求,尽可能利用现有民房进行改建、扩建,如属新建乡村民宿,必须坚持逢建必报,未经批准不得进行建设。严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。

通过提供公共租赁住房或发放租赁住房货币补贴的方式,解决海口市住房困难家庭住房问题,明确实物配租轮候期不超5年,住房租赁补贴面积最高60平方米。

海南省政府批复,原则同意《海口江东新区总体规划(2018—2035)》(以下简称《总体规划》),要求海口全面推动将江东新区建成中国(海南)自由贸易试验区的集中展示区,即全面深化改革开放试验区的创新区、国家生态文明试验区的展示区、国际旅游消费中心的体验区、国家重大战略服务保障区的核心区。

坚决打击住房城乡建设领域涉黑涉恶犯罪行为,重点整治行业乱象问题,不断增强人民群众获得感、幸福感和安全感。号召全省住房城乡建设企业及从业人员、广大人民群众积极参与,检举揭发我省住建领域各类黑恶势力性质违法犯罪活动线索。

《细则》显示,40岁以下全日制硕士毕业生及35岁以下全日制本科毕业生均在为保障对象,公务员及参照公务员法管理的事业单位工作人员未被纳入人才公寓、住房货币补贴保障范围。本科毕业生住房租赁补贴1500元/月,购房补贴1.8万元/年。

海口市市政管理局制定《海口市违法建筑举报奖励办法》(下简称《办法》),根据《办法》,公民、法人和社会组织(以下简称“举报人”)均有权对违法建筑进行举报。对经查实的实名举报,给予举报人现金奖励,奖励标准为1000元/宗。

6月14日上午,省委书记刘赐贵在海口主持召开专题会议,研究人才引进相关政策和房地产市场调控长效机制。会议要求坚决贯彻落实“房住不炒”,坚持调控目标不动摇,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构、租赁结构,完善房地产安居保障体系建设。

海口市住建局印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》(以下简称《通知》),要求海口各房地产开发企业、房地产经纪机构严禁商品房销售过程中捆绑销售行为,不得捆绑车位、装修包等产品进行销售;严禁商合肥电动车品房销售过程中要求(或变相要求)购房者选择二次装修或升级装修;严禁以任何形式收取购房指标费等购房合同约定价格之外的费用。

2019年6月19日下午,海口市江东新区起步区CBD首宗以挂牌出让的土地由兖矿集团报价17315万元竞得,其中成交楼面地价为4110元/建筑平方米。这标志着江东新区起步区CBD开发建设大幕自此开启。

省委书记刘赐贵主持召开专题会议,研究部署下半年重点经济工作。刘赐贵强调,要坚决落实中央提出的“六稳”工作部署,把抓投资、抓招商、扩大消费等工作,作为实现今年全年经济目标。会议上还强调,要有效引导房地产业持续健康发展,在坚决防范大起大落风险的基础上,大力优化房地产市场结构,推动保障性住房和旅游地产、商业地产等业态加快发展。

海口市自然资源和规划局官方网站政务公开资料显示:海口市上半年(1-6月)成交国有建设用地53宗3451.6亩,实现土地收益33.22亿元。其中住宅用地385.33亩(其中各类棚户区改造用地304.21亩,普通商品房住宅用地81.12亩),占供地面积的11.2%;商服用地661.84亩,占供地面积的19.2%。

据海南省三亚市住房和城乡建设局消息,三亚市下发通知称,成立以三亚市住建局局长为组长的房地产市场整治工作领导小组,在6月10日至8月30日期间,对在售项目楼盘和中介门店进行检查。

海南省自然资源和规划厅出台《海南省不动产统一登记办事指南》(以下简称《办事指南》),实现全省一套材料标准办理不动产登记,进一步规范服务行为,有效解决各市县登记审查标准不统一等问题,提高办事效率,为企业和群众提供优质、高效、满意的服务。

海南自由贸易试验区建设项目(第五批)集中开工和签约活动,在海口美安科技新城内举行,本次合肥电动车全省集中开工项目共96个,总投资372亿元,集中签约项目39个,总投资309亿元。

为加快推进海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设,海南省人民政府制定九大措施,从体制机制创新、简政放权、加大财政扶持、加强人才保障等方面支持推动海口江东新区高质量发展。

海南发布中国(海南)自由贸易试验区第四批制度创新成果,其中一项案例是“搭建网约房智慧管控平台”。三亚市自2018年7月开始率先启动建设网约房管控平台,借助第三方平台公司实现对网约房实名制入住监管、安全性监管等,提高了流动人口管控和网约房治安管理效果,也为海南省充分利用闲置房源服务旅游产业发展提供了规范化路径。

华夏银行海口分行发放了省内商业银行首笔“法拍贷”业务贷款,在为购房者缓解资金压力的同时,也提高了涉诉房产的司法处置效率。

海口下发《海口贯彻落实省住房和城乡建设厅、省委人才发展局的实施细则》,该《细则》明确,在海口市工作、符合我省相关规定3类人才,其家庭成员(含本人、配偶和未成年子女)在海南无住房,且2018年5月13日后无购房记录的,本人可在海口市购买1套住房。

海南省新建住宅须100%配建电动汽车充电基础设施《海南省电动汽车充电基础设施建设运营暂行管理办法》,经省政府审议通过并于7月31日印发实施。居住类建筑按照配建停车位的100%建设或预留充电条件,办公类建筑按照不低于配建停车位的25%建设等。《办法》的出台有助于加快我省电动汽车充电基础设施建设,促进国家生态文明试验区战略实施。

为高效对接海南全面深化改革,自然资源部出台一系列政策措施,支持海南推进“三块地”改革,实施“多规合一”,服务自贸区和自贸港建设。海南按照“全岛同城化”思路,加快村庄规划编制,特别是以海口江东新电动车生产厂家区等重点开发区域为重点,显化集体土地权能,盘活存量集体建设用地,为乡村振兴战略产业项目提供用地保障。

省自然资源和规划厅公布《海南省村庄规划管理条例》(以下简称《条例》)立法初稿,广泛征求社会各界的意见和建议。根据《条例》,村民一户拥有宅基地面积不得超过175平方米,村民新建住宅不得超过3层,高度一般不超过12米,鼓励保留适当前庭后院,前庭后院按照农用地进行管理,具体宅基地及前庭后院用地标准由市、县、自治县人民政府规定。

8月7日三亚崖州湾科技城筑巢引凤 重大项目高端人才扎堆随着多个投资数亿的重大项目相继破土动工,崖州湾科技城建设全面启动。与此同步,三亚持续优化营商环境,创新人才引进体制机制,吸引了一批高层次和专业技术人才投身崖州湾科技城建设,源源不断注入年轻力量,保障稳步发展。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)精神,为确保土地增值税的征收、管理和优惠政策的执行,结合我省实际,我省享受税收优惠政策普通住宅标准为:同时具备住宅小区容积率1.0以上(含本数),单套建筑面积144平方米以下(含本数)两个条件。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。

三亚召开市委深改会,审议通过了该市农村土地制度改革“1+3”工作方案,“1+3”工作方案集改革、规划与整治为一体,直面三亚农村土地利用与管理中的突出问题,打破城乡壁垒,通过宅基地制度改革,开展全域综合整治,盘活空闲宅基地和村庄用地;通过规划优化乡村空间格局,解决发展空间和用途管制问题,助力乡村振兴;通过活化产权,推动集体经营性建设用地入市;通过配套政策创新,促进农村新产业新业态的发展。

海口市住房和城乡建设局9月2日发布《海口市2019年度公共租赁住房经济适用住房及限价商品住房保障标准(征求意见稿)》,征求意见时间为2019年8月29日至2019年9月7日。

9月5日下午,海南省新闻办在海口举行新闻发布会。省委人才发展局、省人力资源和社会保障厅、省医疗保障局有关负责人就《关于支持海南开展人才发展体制机制创新的实施方案》5项配套政策进行介绍解读并回答记者提问。

经省政府同意,省发改委16日印发《海南省产业准入禁止限制目录 (2019年版)》(下称《目录》)。该《目录》落实“海南生态环境质量只能变好,不能变差” 及推进产业结构转型升级的要求,在国家市场准入负面清单上做加法,在高能耗、高污染、高排放产业和低端制造业(简称“三高一低”)方面提出比国家更严格的要求。

为进一步推进棚户区改造,促进城市更新,规范海口市符合棚户区界定标准的老旧住宅区自主改造,9月24日,海口市住建局发布《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》(以下简称《意见》)明确,土地性质为国有建设用地,以居住功能为主,因建筑使用年限久,地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区内3类老旧住宅区自主改造,可享受6类优惠政策。

10月19日三亚人才购房新政:大专及以上学历可购一套房产从三亚市住房和城乡建设局等政府部门网站了解到,全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳满一年社保及个税,即可在海南省购买一套房产。对比之前外地购房者需在海南省缴纳60个月社保或个税的楼市限购政策,三亚此番人才购房新政放宽了人才购房的门槛。 10月24日海口住建局:严禁商品房捆绑销售、捂盘惜售10月24日海口市住建局下发通知,将严禁目前海口商品房销售市场上存在的捆绑销售、变相加价、捂盘惜售或者变相囤积房源等行为,一经发现将严肃处理。通知明确,为贯彻落实国家及有关房地产调控政策,进一步规范商品房销售行为,海口市将严禁以下两类行为:一、严禁销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行为;二、严禁商品房销售过程捂盘惜售或者变相囤积房源等行为。

10月24日,海南省人民政府办公厅网站发布关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知,方案称省内居民,可在有合法稳定住所(含租赁,下同)的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

为维护房地产交易秩序,保障二手房屋交易资金安全,维护二手房屋交易双方合法权益,海口市住建局发布公开征求《海口市二手房屋交易资金监管服务管理办法》(以下简称《办法》)意见公告,2019年11月16日前向社会公众征求意见及建议。《办法》要求,在二手房屋交易过程中,买卖双方签订合同约定买方支付给卖方的全部房价款,应通过指定银行监管专户划转资金。该《办法》自发布之日起执行,有效期3年。

11月7日,海南省住房公积金管理局发布《关于进一步加强住房公积金缴存基数管理工作的公告》(以下简称《公告》),要求各缴存单位要根据《住房公积金管理条例》有关规定,严格落实职工住房公积金月缴存基数按职工本人上一年度月平均工资核准的规定。

工信部印发《支持海南建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的实施方案》(以下简称《实施方案》)。《实施方案》指出,要支持海南扩大国际交流合作,形成开放新格局,支持海南发展优势产业,支持海南完善信息网络基础设施,建设数字海南。从支持洋浦开发区打造“数字自贸港”、支持发展区块链产业等17个具体项目着手,支持海南自贸区、自贸港建设。

为贯彻党中央、国务院部署,落实《中国(海南)自由贸易试验区总体方案》,推进海南自贸试验区建设和发展,商务部等部门研究提出了在海南自贸试验区试点的其他自贸区施行政策,已经国务院同意。商务部等18部门联合印发了《关于在中国(海南)自由贸易试验区试点其他自贸试验区施行政策的通知》,提出了适用于海南自贸试验区的其他自贸试验区施行政策,包括四方面共30项政策内容。

11月27日,为落实新一轮户籍制度改革工作,海口市公安局即日起实施省内外居民落户海口新政,明确租房居住的省内外户籍居民可落户,取消办理夫妻投靠业务中“市外夫妻投靠需结婚登记满一年”的限制条件。

为继续严格落实“房住不炒”的调控目标和“放管服”改革要求,海南省调整住房公积金个人贷款部分政策,其中要求落实差别化贷款利率,缴存职工家庭现有一套住房或已经享受过一次公积金贷款的,第二套住房公积金贷款或第二次公积金贷款的贷款利率不得低于同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。

2020年是海南自贸港建设启幕之年。海南省长沈晓明曾表示,到2020年一季度末以房地产调整所导致的经济下行压力能够基本释放完毕,海南经济将步入良性快速的发展轨道。

海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智说,海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性,鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。